恒大近期动作频频,冯仑:死生之际的最后「博弈」

来源:腾讯网 2023-09-09 15:23:56

封面图 | 《西部世界》剧照

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(资料图片)

问:

恒大近期又有新动作。综合多家媒体报道,当地时间8月17日,恒大集团在美国根据破产法第15章向曼哈顿破产法院申请破产保护。8月28日,恒大系三家上市公司实现了全面复牌。这到底是好消息还是坏消息?

冯叔:

恒大最近有两个事情引起大家关注,一个是在美国纽约申请破产保护,另一个是旗下三家上市公司在港交所正式复牌。关于这两件事情,我的看法是,这只是得了重病的人延缓死亡的一些方法。

重症病人身上插满管子,延缓死亡,肯定有两个目的。

一个是,利益相关者还在博弈。在子女还没有想好、遗嘱还没达成共识时,这管子不能拔。我觉得,这基本上不属于爱,而是利益博弈。

就像现在的境外债权人,他们通过在美申请破产保护的方式,博弈出想要保护境外资产,这样子破产清算的时候可以多拿一点。

另外一个,顺利复牌也可能恢复阶段性的融资功能,在未来破产清算之前,使一部分群体的压力得到一些舒缓,也获得他的利益。

总之,这不过是走向死亡路上利益的角逐和博弈,对于恒大来说,延缓死亡和死亡之前,(利益相关者)彼此再博弈一下。

另外,对于恒大来说,不是想不想死的事情,而是怎么样死得体面的事情,所以这样一些动作也可以使这个死亡过程延长,死得比较体面。未来对于当事人来说,(企业)死亡之后留个活尸、留个全尸,以后大家哀悼的时候表示一些敬意,我觉得就起到这么一个作用。

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问:

近两年,很多爆雷房企都选择撤离上海、北京总部,比如,融创将在10月前将总部从北京撤回天津;出险房企蓝光、祥生、奥山、恒泰等房企也撤离了上海虹桥。为什么在黄金时代这些房企一股脑儿地搬迁至北上,在流动性危机后又回归大本营呢?

冯叔:

不同的开发公司、地产公司,他们对于总部的选择,在繁荣的时候和萧条的时候,在区域选择上的逻辑是一致的。

繁荣的时候,要在一线城市最核心的位置,比如我发现在首都北京,几乎每个地产公司都有一个中心。我现在所处的地方叫万通中心,是我们自己建的。在它边上,还有万科、金地、万达、SOHO中国和阳光100的总部中心。

周围这些地产公司都会驻扎在北京CBD,他们都有自己的中心,因为这个地方具有标志性,另外物业品质好、租金高,所以从商业角度来说,既能满足自己一部分办公的需要,又能够给客人和合作方带来方便,同时也可以争取更多的合作机会,让客户更信任你,那么这是个选择。

但是,当出现问题和危机的时候,比如,公司爆雷或者财务紧张,那它们要选择退出、需要还债,最好卖的资产也一定是这个位置的资产。

比如说,在二三线城市的写字楼,可能一平方米最多卖1万块钱,但是在北京、上海,CBD区域的写字楼,一平方米可能卖5万、8万、10万,所以一定是先处置这部分优质资产,处置完资产、还完债以后,总部就要重新选择一个低成本的地方。

所以当公司遇到危机和需要重整的时候,降低成本、变卖资产、扩大偿债能力,一定会先卖掉最好的地方、最容易卖出去的这部分资产,只能是卖掉一线城市CBD区域的核心物业,同时迁移到二线城市或者说成本更低的城市建立总部。

这样的话,能够降低成本、缩减开支,赢得债权人的理解和支持,这是一个理由;CBD区域的核心物业位置更好、更值钱、更容易流动,这是另一个理由。

所以在繁荣和萧条的时候,或者说繁荣和出现危机的时候,大家首先想到的是买CBD区域的核心写字楼,或者卖他的写字楼,(房企们)选择的地方通常是一致。

主编|王滔 编审|陈润江 顾问|王淑琪

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